【ザワワ村】開拓物語第０話「用地取得と登記ＤＩＹ」：マイDASH村をする用地探しから所有権移転登記ＤＩＹ

公開済み 2019年2月23日 · 更新済み 2021年2月28日

タグ: #種子島 #ザワワ村（開拓中）#不動産登記 #島暮らし #田舎暮らし #耕作放棄地再生 #ＤＩＹ（Do-It-Yourself）#マイDASH村

1 はじめに
2 ①航空写真（現在と昔）
- 2.1 現在；グーグルマップ＋ストリートビュー
- 2.2 昔；地理院地図
3 ②現地の確認
4 ③登記情報の確認
5 売買交渉から所有権移転登記ＤＩＹまでの流れ
6 非農地への地目変更のあるパターンの登記申請はこちら
7 続きの記事はこちら

はじめに

　　「サトウキビがザワワな種子島でDASH村的な田舎暮らし」を目指したいと思いつつも、まずは土地を持ってなかった。島に血縁者が１人もいない移住者で、親や親戚の土地があるわけでもなく。
　農地を手に入れるのが手っ取り早いかと言えば農地法の規制があってそうもいかず。かといって、太い木がたくさん生えた山林を手に入れても、利用しやすいように伐採して土地を拓くのに手間が掛かるなと。
　まずはしばらく島で生活して島の地理や風土等にある程度詳しくなってから、本格的に土地探しを開始。狙いは「過去に耕作地であった開拓しやすい原野」。
　📂ザワワ村の開拓用の土地探しをした時の方法をメモ。Googleマップはもちろんのこと、地理院地図の古い航空写真や登記情報提供サービスが便利やった。自分で登記してみたら意外と面白かった。ＤＩＹマインドのある人は自分でやってみると楽しめると思う。

①航空写真（現在と昔）

現在；グーグルマップ＋ストリートビュー

　まずは現況をグーグルマップでざっと探して、ストリートビューで詳細を確認。現地確認する前に効率的にピックアップできる。
　航空写真（現在と過去）を比較する例として４０年程前とは大きく変化している馬毛島を。

例）馬毛島　グーグルマップ（住民が集団退去した後の現在）

昔；地理院地図

　さらに、数十年前とか昔の状況を国土地理院の地理院地図で確認。
　狙いは過去にその土地が耕作地であったとか、池だったとかそういうことが分かる場合があるので。
　自分の場合は、「過去に耕作地であった開拓しやすい原野」を探すために利用。最終決定した候補地は、現況が草ボーボーの原野となってる部分は４０程年前は耕作地であったことが地理院地図で確認できた。

例）馬毛島　地理院地図（学校があって住民が生活していた頃）

②現地の確認

　条件が良さそうな土地を、自宅でピックアップしておいて、効率よくまとめて現地確認を実施。
　最新のストリートビューでも撮影から時間が経って状況が変わっている場合も。
　実際にストリートビューみて使い勝手が良さそうな原野だなと思って現地に行ったら、ゴミの山ができていたりということもあったので、現地確認は必要。

③登記情報の確認

　民亊法務協会の登記情報提供サービスを利用すれば、登記簿の写しや地図等を法務局に行かずにPDFで即ダウンロードできるので便利。
　利用時間が平日に限られるけど、対面の法務局が夕方に閉まったあとも夜９時まで利用できる点は便利で助かる。
　

地目（表題部）

　地目が農地（田や畑）の場合は、農地法の規制を受けることに。
　現在事項ではなく全部事項で取得すれば地目の変更履歴も確認できるので、航空写真で確認した状況の変化と照合も可能。

地積（表題部）

　登記されている土地の面積。国土調査（地籍調査）が終わっている場合は位置座標データが登記されているので境界の精度が高く、面積の精度も高いけど、まだの字図地区については精度が低く面積は参考値。

登記名義人（権利部甲区欄）

　甲区欄の登記名義人と連絡を取れれば用地交渉が可能。登記名義人が故人である場合は、複数の相続人との交渉になる場合もあり、所有権移転登記の難易度が上がる。

抵当権など（権利部乙区欄）

　例えばその土地がお金を借りるときの担保となり抵当権が設定されていれば、乙区欄に抵当権が登記されている。基本的に抵当権等がある場合は避ける。

一般的な所有者情報の調査方法　http://www.mlit.go.jp/common/001178694.pdf

売買交渉から所有権移転登記ＤＩＹまでの流れ

候補地を絞り込んだら、用地交渉から登記へ。自分の場合は、最終決定した候補地の登記名義人が健在だったので、所有権移転登記までスムーズに完了できた。
　📂ザワワ村の開拓用地の売買交渉から所有権移転登記までの流れ。

面会し条件交渉と売買契約合意

　上記の前回の記事のとおり登記名義人を調べて連絡をとって、面会して売買条件（対象の地番、売買代金、支払い時期、登記手続き方法など）の交渉を行った。
　その結果として、合意した内容に基づき売買契約を締結。
↓

所有権移転登記の準備開始

　契約内容を書面で証するために、合意した内容どおりの売買契約書を作成。所有権移転登記の準備を開始。
↓

登記手続きの申請書案作成＆必要書類準備（買主の分）

　自分で登記手続きに必要な申請書案作成し、必要書類を準備（買主の分）。
　申請書様式は法務局のWebページからダウンロードできる。記入例も確認が可能。

法務局＞所有権移転（売買）登記申請書

登記相談＠法務局（事前確認）

　法務局に電話して登記相談の予約をして、予約日時に作成した登記手続きの申請書案を持参して、事前チェックを受ける。
　売主が島外で遠方のため、売主側で用意してもらう必要書類については、二度手間にならないようにしっかりと法務局で事前確認を受ける。
↓　

必要書類準備（売主の分）

　送付した書類への署名押印（登記原因証明情報等）と売主側で用意してもらう必要書類（印鑑証明書等）を添付して返送してもらう。
↓

固定資産評価証明書の取得＠税務課

　登録免許税の算定に対象不動産の固定資産評価証明書が必要なため、売主から預かった委任状を使って市の税務課にて固定資産評価証明書を取得する。
↓

登記申請提出＠法務局

　登記に必要な全ての書類を揃えて、所轄の法務局へ提出。登記申請の受付番号が発行される。
↓

登記完了書類の受領＠法務局

　数日後、「登記識別情報」や「登記完了証」等の書類を所轄の法務局で受領。
　ちなみに、10年以上前は「登記済権利証」で紙媒体の権利証だったものが、現在は「登記識別情報」という12桁のパスワードが発行される。
　「登記識別情報」を印刷した紙（登記識別情報通知）を紛失しても「登記識別情報」自体である12桁のパスワードが分かればＯＫ。逆に言えば、紙を紛失していなくてもパスワードなので中身が他者に盗み見されれば盗難されたことと同じ。失効はできるが再発行は不可。

↓

売買代金支払い＆売主用の書類渡す

　契約内容どおりに売買代金を売主へ支払い、売主用の書類を渡して契約の履行が完了。

※上記はあくまで自分の事例であって、ケースバイケース。
※登記手続きは、登記義務者（売主）の委任を受けて、全て登記権利者（買主）で実施。

【ザワワ村】開拓物語 第０話「用地取得と登記ＤＩＹ」：マイDASH村をする用地探しから所有権移転登記ＤＩＹ

はじめに

①航空写真（現在と昔）

現在；グーグルマップ＋ストリートビュー

昔；地理院地図

②現地の確認

③登記情報の確認

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地積（表題部）

登記名義人（権利部甲区欄）

抵当権など（権利部乙区欄）

売買交渉から所有権移転登記ＤＩＹまでの流れ

面会し条件交渉と売買契約合意

所有権移転登記の準備開始

登記手続きの申請書案作成＆必要書類準備（買主の分）

登記相談＠法務局（事前確認）

必要書類準備（売主の分）

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